Theo Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất hiện hành sẽ tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Từ ngày 1/1/2026, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất mới để công bố, áp dụng.

Khoản 3 Điều 159 quy định bảng giá đất sẽ được cập nhật, điều chỉnh hằng năm nhằm phù hợp với biến động thực tế của thị trường. Đáng chú ý, bảng giá đất mới sẽ được xây dựng chi tiết theo từng khu vực, vị trí; với những nơi có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, giá có thể xác định cụ thể đến từng thửa đất dựa trên vùng giá trị và thửa đất chuẩn (Khoản 2 Điều 159).

Cách xác định này giúp giá đất tiệm cận với thị trường, minh bạch hơn trong tính toán nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, đồng nghĩa với đó, chi phí làm sổ đỏ lần đầu – vốn căn cứ theo bảng giá đất – có thể tăng đáng kể so với hiện nay.
Cách xác định này giúp giá đất tiệm cận với thị trường, minh bạch hơn trong tính toán nghĩa vụ tài chính.
Ba nhóm đối tượng chịu tác động mạnh khi bảng giá đất mới có hiệu lực từ 1/1/2026

1. Người dân xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở Những ai muốn chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư sẽ là nhóm chịu ảnh hưởng sớm nhất. Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính dựa trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố.

Mức tiền phải nộp được xác định bằng diện tích đất nhân với đơn giá đất ở mới. Nếu đất có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao không thu tiền hoặc được chuyển nhượng hợp pháp, khoản phải nộp sẽ căn cứ vào chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở. Khi bảng giá đất tiệm cận giá thị trường từ năm 2026, chi phí chuyển đổi chắc chắn tăng cao so với hiện nay.
Những ai muốn chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư sẽ là nhóm chịu ảnh hưởng sớm nhất.
2. Người xin cấp sổ đỏ lần đầu Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu yêu cầu người dân nộp tiền sử dụng đất cùng các khoản phí như lệ phí trước bạ, phí cấp giấy và chi phí thẩm định. Trong đó, tiền sử dụng đất chiếm phần lớn, có thể lên tới hàng trăm triệu đồng tùy diện tích và vị trí thửa đất.

Với việc bảng giá đất mới phản ánh sát giá thực tế hơn, người làm thủ tục cấp sổ đỏ sau ngày 1/1/2026 có nguy cơ phải trả chi phí cao hơn nhiều so với hiện tại. Những ai đang có kế hoạch nên cân nhắc thực hiện sớm để tránh phát sinh thêm chi phí.

3. Người sở hữu đất trong diện “quy hoạch treo” Tình trạng đất bị “quy hoạch treo” lâu nay đã gây không ít khó khăn: người dân không thể xin giấy phép xây dựng, tách thửa, chuyển mục đích hay làm sổ đỏ. Trong giai đoạn bị treo, giá đất Nhà nước thường thấp, nhưng quyền sử dụng đất của người dân lại bị hạn chế.

Nếu việc gỡ bỏ quy hoạch trùng thời điểm bảng giá đất mới có hiệu lực, người dân sẽ chịu thiệt kép: vừa mất cơ hội sử dụng đất trong nhiều năm, vừa phải nộp tiền sử dụng đất theo mức giá mới – thường cao hơn nhiều lần so với bảng giá cũ. Đây chính là nhóm đối tượng chịu tác động trực tiếp và rõ rệt từ chính sách mới.