Chính phủ vừa ban hành Nghị định 226/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 15/8, quy định về bồi thường, ghi nợ tiền sử dụng đất, lập quy hoạch và chuyển mục đích sử dụng đất. Điểm đáng chú ý nhất là việc nới thời hạn ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ lần đầu, thay vì giới hạn 5 năm như trước.

Theo đó, hộ gia đình và cá nhân có thể ghi nợ toàn bộ tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận lần đầu và chỉ cần thanh toán khi phát sinh các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn. Trường hợp tặng cho hoặc thừa kế cho thành viên hộ nghèo, cận nghèo, người nhận vẫn được tiếp tục ghi nợ. Chính sách này áp dụng trong giai đoạn 1/8/2024 – 31/7/2029, giúp người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp, giảm áp lực tài chính và tránh tình trạng nợ tăng cao do áp dụng bảng giá đất mới.

Theo đó, hộ gia đình và cá nhân có thể ghi nợ toàn bộ tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận lần đầu và chỉ cần thanh toán khi phát sinh các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn.
Ngoài ra, nghị định cũng điều chỉnh quy định bồi thường với cây trồng, vật nuôi chưa thu hoạch. Nếu cây lâu năm chưa xác định được sản lượng, mức bồi thường sẽ dựa trên giá trị thiệt hại thực tế. UBND tỉnh có thể ban hành đơn giá dựa trên tình hình địa phương khi chưa có quy trình sản xuất được cấp thẩm quyền phê duyệt.

Đối với tư vấn lập quy hoạch sử dụng đất, các tổ chức phải đáp ứng điều kiện cụ thể về chuyên môn. Ở cấp tỉnh, đơn vị tư vấn cần có ít nhất 1 chuyên gia chủ trì đủ trình độ và kinh nghiệm cùng tối thiểu 5 chuyên gia khác tham gia. Ở cấp xã, quy định tương tự được áp dụng. Việc lựa chọn tổ chức tư vấn sẽ thực hiện qua đấu thầu hoặc đặt hàng từ ngân sách nhà nước.

Đối với tư vấn lập quy hoạch sử dụng đất, các tổ chức phải đáp ứng điều kiện cụ thể về chuyên môn.
Về chuyển mục đích sử dụng đất, UBND cấp xã sẽ tổng hợp nhu cầu và lập danh mục dự án liên quan đến đất trồng lúa, rừng đặc dụng, rừng phòng hộ và rừng sản xuất để trình UBND cấp tỉnh phê duyệt. Riêng các trường hợp không cần lập dự án đầu tư thì sẽ được miễn thủ tục này.

Về đấu giá quyền sử dụng đất, thẩm quyền phê duyệt cũng có sự thay đổi. Đối với đất thuộc quản lý cấp xã, cơ quan chuyên trách sẽ lập hồ sơ và trình Chủ tịch UBND xã quyết định. Nếu thuộc thẩm quyền cấp tỉnh, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ thực hiện hồ sơ và trình UBND tỉnh phê duyệt.

Đáng chú ý, Nghị định 226/2025 cũng chính thức bãi bỏ toàn bộ khung giá đất quy định tại Nghị định 96/2019, đồng thời hủy bỏ các quy định liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp sản xuất – kinh doanh tại Nghị định 26/2021.