Từ ngày 1.1.2026, bảng giá đất tại các tỉnh, thành sẽ được cập nhật hằng năm, điều này khiến chi phí làm sổ đỏ tăng đáng kể.

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực kéo theo nhiều thay đổi trong việc làm sổ đỏ, trong đó có cả lệ phí làm loại giấy tờ này. Ảnh: Phương Anh
Theo Luật sư Diệp Năng Bình – Đoàn Luật sư TPHCM, Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất ban hành theo chu kỳ 5 năm do Chính phủ quy định trước đây, thay vào đó giao UBND cấp tỉnh xây dựng và ban hành bảng giá đất hằng năm. Quy định này được thể hiện tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 159 và Khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024.

Theo đó, bảng giá đất sẽ do UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm và áp dụng từ 1.1.2026. Việc định giá đất phải bảo đảm tiệm cận giá thị trường, được rà soát và điều chỉnh hằng năm theo tinh thần Điều 158 và Điều 159. Dựa trên diễn biến thực tế, nhiều chuyên gia dự báo bảng giá đất tại một số địa phương có thể tăng đáng kể, thậm chí từ 5 – 10 lần.

Theo Luật sư Diệp Năng Bình, khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), bao gồm cấp lần đầu hoặc đăng ký biến động, bảng giá đất chỉ được áp dụng để tính các nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, khoản phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất, các loại thuế, lệ phí, bồi thường, xử phạt… theo quy định tại Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024.

Đối với những thủ tục cấp giấy chứng nhận không làm phát sinh nghĩa vụ tài chính (ví dụ: cấp lại, cấp đổi; sang tên thửa đất đã hoàn thành nghĩa vụ trước đây…), cơ quan chức năng sẽ không áp dụng bảng giá đất.

Tuy vậy, Giấy chứng nhận chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất hoàn thành tất cả nghĩa vụ tài chính (trừ trường hợp thuộc diện miễn hoặc được ghi nợ theo quy định pháp luật), theo Khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024.

Trong thực tế, bảng giá đất thường được áp dụng trong các tình huống làm phát sinh nghĩa vụ tài chính.

Cụ thể, đối với thủ tục cấp sổ đỏ, người dân thường gặp các trường hợp phát sinh nghĩa vụ tài chính như công nhận quyền sử dụng đất lần đầu hoặc hợp thức hóa đất chưa có sổ; chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở…); nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất không thông qua đấu giá đối với hộ gia đình, cá nhân; nộp tiền thuê đất hoặc thuê mặt nước khi Nhà nước cho thuê đất (trả tiền hằng năm hoặc trả tiền một lần), hoặc khi chuyển từ hình thức giao đất sang hình thức thuê đất.

Tất cả các nghĩa vụ nêu trên đều được tính theo đơn giá trong bảng giá đất đang hiệu lực (Khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024).

Đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan chức năng áp dụng giá đất tại ngày người sử dụng đất nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

Đối với trường hợp giao đất hoặc cho thuê đất, giá tính nghĩa vụ tài chính được xác định tại ngày cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.

Điều đó có nghĩa là khi bảng giá đất của tỉnh tăng, số tiền phải nộp trong bốn trường hợp trên cũng sẽ tăng tương ứng.

Theo Luật sư Diệp Năng Bình, tiền sử dụng đất phát sinh khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất lần đầu; Chuyển mục đích sử dụng đất (như đất vườn sang đất ở); Giao đất có thu tiền sử dụng đất. Công thức tính theo Khoản 1, Điều 6 Nghị định 103/2024 của Chính phủ

Tiền sử dụng đất = Diện tích đất tính tiền sử dụng × Giá đất tính tiền sử dụng đất

Trong đó: Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất trong bảng giá đất áp dụng cho các trường hợp quy định tại các Điểm a, h và k Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai.

Khi bảng giá đất tăng thì tiền sử dụng đất tăng tương ứng theo mức tăng của đơn giá.

Về tiền thuê đất (có 2 trường hợp) theo Điều 26 Nghị định 103/2024.

Trường hợp 1: Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm không thông qua hình thức đấu giá:

Đơn giá thuê đất hằng năm = Tỉ lệ % (0,25->3%) (x) Giá đất tính tiền thuê đất.

Giá đất để tính tiền thuê đất là giá đất trong bảng giá đất (theo quy định tại Điểm b, Điểm h Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai); được xác định theo đơn vị đồng/mét vuông (đồng/m2).

Tuy nhiên, nếu thuộc các trường hợp Điểm b, đ Khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai (ví dụ tổ chức thuê đất, chuyển mục đích có thu tiền…) thì đơn giá thuê đất là “giá đất cụ thể” chứ không lấy bảng giá đất.

Trường hợp 2: Thuê đất trả tiền một lần:

Trường hợp tính tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Điểm h Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai thì đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được tính như sau:

 

Cả hai công thức trên đều cho thấy giá đất trong bảng giá đất là thành phần cơ sở để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai. Bảng giá đất tăng dẫn đến đơn giá thuê đất tăng theo.

Về lệ phí trước bạ (0,5%): Áp dụng đối với các trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu, sang tên, chuyển mục đích sử dụng đất… Giá tính lệ phí trước bạ được xác định theo Điều 7 Nghị định 10/2022.

Nếu giá ghi trên hợp đồng chuyển quyền cao hơn giá trong bảng giá đất của UBND tỉnh thì lấy giá hợp đồng để tính lệ phí trước bạ (Điểm d Khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi điểm a Khoản 2 Điều 1 Nghị định 175/2025/NĐ-CP).

Nếu giá hợp đồng bằng hoặc thấp hơn giá trong bảng giá đất thì giá tính lệ phí trước bạ được xác định bằng: giá trong bảng giá đất × diện tích.

Tiền phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ × 0,5 % (mức thu % quy định tại Đ8 NĐ10/2022/NĐ-CP)

Giá đất trong Bảng giá là thành phần đầu vào, nên khi Bảng giá đất của tỉnh điều chỉnh tăng, khoản lệ phí trước bạ ở trường hợp “lấy giá bảng” cũng tăng tương ứng.

Lưu ý việc cấp, sang tên sổ đỏ có thể phải nộp lệ phí trước bạ, nhưng chỉ trong các trường hợp luật quy định; nhiều tình huống lại được miễn hoặc được ghi nợ.

Do vậy, trước khi nộp hồ sơ, hãy so sánh thủ tục của mình với danh mục miễn tại Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP vàquy định về thu phí, lệ phí của tỉnh để biết chắc mình có phải đóng hay không?

Nguồn: https://laodong.vn/ban-doc/nhung-truong-hop-ton-rat-nhieu-tien-khi-lam-so-do-tu-nam-2026-nguoi-dan-can-lam-ho-so-gap-1610312.ldo